L’achat sur plan, ou "vente en l'état futur d'achèvement" (VEFA), est une pratique de plus en plus courante au Maroc, notamment dans le secteur immobilier. Ce mode d'achat permet d'acquérir un bien immobilier avant sa construction, offrant ainsi certaines opportunités intéressantes. Cependant, il est important d’être bien informé avant de se lancer. Cette pratique offre également aux promoteurs une source de financement pour terminer la construction de leurs projets. L’achat sur plan a également plusieurs inconvénients malgré les réformes de la loi régissant ce type de transaction.
Alors c’est quoi les avantages et les inconvénients de l’achat sur plan ? Et comment faire pour éviter les arnaques ?
La réglementation de l’achat sur plan au Maroc :
Le 20 mai 2015, la Chambre des représentants adopte enfin la loi n° 12-107 relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Ce texte législatif régit l’achat et la vente sur plan des biens immobiliers et commerciaux et vient compléter la loi 44-00 qui encadrait cette pratique. Malgré la présence d’un texte juridique régissant l’achat sur plan, la plupart des promoteurs et des acquéreurs ne respectaient pas les clauses du contrat.
Les nouveautés de la loi n° 12-107 relative à la VEFA :
L’article 618-1 de la loi n°44-00 définit VEFA comme suit « Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. ». La réforme de cette loi exige qu’un contrat écrit et signé soit établi devant un professionnel qui figure sur la liste nominative fixée annuellement par le Ministère de la Justice. Citons entre autres les notaires et les avocats agréés auprès de la Cour de cassation.
Avantages de l’achat sur plan :
- Prix attractif : L’un des principaux avantages de l’achat sur plan est souvent le prix. Les promoteurs immobiliers proposent généralement des tarifs plus compétitifs par rapport à un bien déjà construit, ce qui peut constituer une excellente opportunité d’investissement.
- Personnalisation : Lorsque vous achetez sur plan, il est parfois possible de personnaliser votre bien (choix des matériaux, aménagements, etc.), ce qui vous permet de créer un espace qui correspond à vos goûts et besoins.
- Économie d’énergie et normes modernes : Les nouvelles constructions sont souvent conformes aux dernières normes en matière d’isolation et d’efficacité énergétique, ce qui peut réduire vos coûts à long terme.
- Potentiel d’appréciation : Investir dans un bien immobilier sur plan peut offrir un potentiel de plus-value intéressant, surtout si la demande dans la région augmente.
Inconvénients de l’achat sur plan :
- Risque de retard : L'un des principaux inconvénients est le risque de retard dans la livraison du bien. Les imprévus lors de la construction peuvent entraîner des délais importants, ce qui peut perturber vos projets.
- Qualité de construction incertaine : Il peut être difficile d'évaluer la qualité de la construction avant que le bien soit achevé. Certains promoteurs peuvent ne pas respecter les normes promises.
- Problèmes juridiques : L’achat sur plan peut être compliqué sur le plan juridique. Il est essentiel de s'assurer que tous les documents sont en règle et que le promoteur a tous les permis nécessaires.
- Investissement à long terme : Acheter sur plan nécessite souvent un engagement financier à long terme, ce qui peut être risqué si votre situation financière change.
Comment éviter les arnaques ?
- Choisir un promoteur réputé : Faites des recherches approfondies sur le promoteur.
- Vérifiez ses antécédents, ses projets précédents et consultez les avis d'autres acheteurs.
- Vérifier les documents : Assurez-vous que tous les documents légaux sont en règle, y compris le permis de construire et le contrat de vente. N’hésitez pas à faire appel à un notaire pour vous accompagner dans cette étape.
- Lire attentivement le contrat : Prenez le temps de lire le contrat de vente en détail.
- Vérifiez les clauses concernant les délais de livraison, les garanties et les pénalités en cas de retard.
- Suivre l’évolution du chantier : Si possible, visitez régulièrement le chantier pour suivre l’avancement des travaux. Cela vous permettra de vous assurer que la construction progresse comme prévu.
- Se méfier des offres trop alléchantes : Si une offre semble trop belle pour être vraie, elle l'est probablement. Soyez vigilant face aux prix extrêmement bas ou aux promesses irréalistes.